최근 부동산 토론방을 보면 좀 안타깝습니다. 객관적인 근거와 자료에 기초한 논의들이 오가기보다 막연한 통념에 기댄 말들이 왕래하다보니 논의의 진전은 커녕 감정적으로 흐르는 양상이 보입니다. 시장이 이렇다 저렇다 단정짓기 전에 부동산 관련 지표들에 대한 해석부터 차근차근 해 나갔으면 합니다.

첫째, 현재 주택 시장은 호황/보합/침체 중 어디에 있는가 하는 점부터 살펴 봅니다.

이 표는 전국주택매매가격동향으로 가격증감률을 나타내는 자료입니다. 국민은행 자료인데 나라지표에서 재인용하였습니다. 참고로 나라지표는 우리 에스틴 포털의 경제지표에서 손쉽게 확인할 수 있습니다. 이 자료를 보면 현재 전국 주택가격은 크게 상승한 것으로 나타납니다. 이상하다는 생각이 드시는 분들도 있을 겁니다. 그래서 수도권 주택매매가격을 살펴봅니다.(출처는 동일합니다.)

전국과 달리 수도권주택매매가격 증감률은 2006년 이후 줄어들고 있으며 2010년에는 오히려 감소했고, 2011년에는 소폭 증가한 것으로 나타났습니다. 따라서 수도권 거주자 분들과 비수도권 거주자분들의 가격에 대한 체감도가 다를 것이라는 점을 이 표를 통해 확인할 수 있습니다.

그렇다면 비수도권 주택의 가격상승 영향이 수도권 주택시장에 영향을 줄 수 있을까요? 사실 작년 3월에 제가 이런 말을 꺼낸 즈음부터 언론들이 지방의 영향으로 서울/수도권도 집값이 오를 수 있다는 말을 반복적으로 사용해 죄송한 마음이 가슴 한 켠에 있습니다. 좀 재미있게 자료를 써보려고 했던 것이 이렇게 진지하게 받아들여질 줄은 몰랐습니다. 비수도권과 수도권은 거래량이나 가격에서 비교 대상이 되지 않습니다.

아파트의 지역별 분포 자료입니다.

위의 표는 온나라부동산 포털에서 사업주체별 아파트 분포현황 자료를 가지고 제가 정리해 본 것입니다. 2010년 기준이고요, 전국적으로 800만호의 아파트가 있는가운데, 서울/경기/인천의 아파트를 합하면 대략 50% 가까이 됩니다. 타 지역과 비교하기가 어렵지요? 그럼 가격은 어떨까요? 보통 수도권 아파트 1채를 팔면 비수도권에서 3채를 산다는 말을 하곤 했지요. 지금은 워낙 비수도권 지역도 올라서 이정도까지는 아니겠지만요.

아파트 가격을 평균내기도 어렵고 해서 지금은 폐지됐지만 종합부동산세 납부실적을 기준으로 한번 비교해 보았습니다. 보시죠.

종합부동산세는 주택의 경우 공시지가 기준 6억원 이상 또는 1세대1주택의 경우 9억원인 소유자에게 부과되었던 세금으로 헌재 판결 이후 폐지됐습니다. 따라서 2008년 자료를 인용했는데요, 수도권과 비수도권이 비교가 되지 않습니다.

결론을 내리자면, 저는 현재 아파트로 대변되는 대한민국 부동산 시장은 침체기에 접어들어 있으며 가격 역시 하락세에 직면하고 있다고 생각합니다. 또한 비수도권의 가격 상승이 수도권 시장에 영향을 주기는 어려운 구조이며 비수도권 아파트 시장에 대해서는 자료를 한 번 들여다 볼 필요가 있다고 생각합니다.

첨언하자면, 아파트 시장은 침체지만 강남 3구는 괜찮다든가, 면적별로 가치가 다르다는 논의에 대해서는 저는 이렇게 생각합니다. 호황기에는 옥석을 가리지 않습니다. 대세가 상승이니까요. 하지만 불황이나 침체를 맞이해서는 옥석을 가립니다. 심지어는 강남3구도 강남구와 서초, 송파를 다르게 볼 가능성이 높습니다. 또 대체재가 될 것이 무엇인지도 찾겠지요. 이러한 것은 그 개별적 타당성을 떠나 시장이 불황 또는 침체에 접어들었다는 것을 반증한다고 봅니다.

앞으로의 미래에 대해서는 어떻게 생각하느냐면 별로 좋게 보지 않습니다. 가격 조정이 이뤄지기 전에 공급이 지속되거나 증가한다면 어떻게 될까요? 저는 하락이든 상방이든 가격 변화의 폭을 확대하는 부작용이 벌어질 것이라고 생각합니다. 그런데 주택공급이 이렇게 진행되네요.

세부 지역별 공급량이 어떻게 되는지는 나라지표에서 직접 확인하실 수 있습니다. 앞으로의 논의도 시장에 대한 각자의 관념이 아닌, 생각의 바탕이 되는 논거들을 가지고 이뤄지기를 희망합니다.